ریسک پیش خرید خانه در دبی چیست؟
شرایط پروژه‌های آف پلن و پیش خرید خانه در دبی
خرید ملک پیش از اتمام ساخت مزایای زیادی دارد، از جمله نوساز بودن، قیمت معین و امکان ساخت با طراحی سفارشی و دلخواه. اما مانند هر سرمایه‌گذاری بزرگ دیگری، ریسک‌هایی نیز وجود دارد که باید آن‌ها را در نظر گرفت. در این مطلب سعی داریم با بررسی پیش خرید خانه در دبی، شرایط، مزایا و معایب آن، دید نسبتا کاملی در مورد سرمایه‌گذاری در پروژه‌های آف پلن و در حال ساخت دبی به شما ارائه دهیم تا بهترین تصمیم را بگیرید.
اما پیش خرید خانه در دبی یا پروژه آف پلن (off-plan) چیست؟
ساختمان‌هایی که در حال ساخت هستند یا هنوز وارد مرحله‌ی ساخت نشده‌اند به آژانس‌های املاک و مشتریان ارائه می‌شوند تا خریدار بتواند با سرمایه‌گذاری زودهنگام در آن پروژه، سود بیشتری به دست بیاورد. بنابراین شما برای پیش خرید خانه در دبی ممکن است با ساختمان‌هایی روبه‌رو شوید که هنوز در مرحله طراحی و برنامه‌ریزی هستند یا اینکه ساختمان موردنظر نزدیک به اتمام ساخت باشد و تنها جزییات آن باقی مانده باشد.
احتمال سود یا زیان پیش خرید ملک در دبی به این بستگی دارد که پروژه در چه مرحله‌ای از ساخت باشد و همین‌طور هدف شما از خرید آن ملک چه باشد، اینکه قصد دارید آن را به خانه‌ی خود تبدیل کنید یا صرفا می‌خواهید از فرصت سرمایه‌گذاری استفاده کنید.
مزایای اصلی پیش‌خرید ملک در دبی
شاید مهم‌ترین مزیت خرید ملک پیش از تمام ساخت آن، برخورداری از تخفیف باشد. سازنده ممکن است حاضر شود پیشنهاد پایین‌تری را قبول کند تا از به‌فروش‌رسیدن ملک خود مطمئن شود و بتواند با اطمینان خاطر هزینههای ساخت را تامین کند.
هرچه زودتر اقدام به خرید یک ملک پیش از اتمام ساخت آن کنید، می‌توانید تخفیف بالاتری دریافت کنید که درواقع پاداش ریسکی است که با خریدن یک خانه که هنوز ندیده‌اید، انجام می‌دهید.
بنابراین پرداخت مبلغ کمتر برای خرید یک ملک مزیت چشم‌گیری محسوب می‌شود و همچنین برای فروش آن ملک با قیمت مناسب زمان بیشتری در اختیار دارید.
اگر با پیش خرید ملک در دبی، قصد سرمایه‌گذاری دارید، به نفع شماست که در مراحل اولیه‌ی ساخت برای خرید آن اقدام کنید تا از تخفیف بیشتری برخوردار شوید و سود بیشتری از این سرمایه‌گذاری دریافت کنید.
اگر قصد دارید ملک را بعد از اتمام ساخت اجاره بدهید، خرید ملک آف پلن در دبی می‌تواند اقساط را کاهش داده و سود ماهانه شما را افزایش دهد، گرچه باید تا قبل از اجاره دادن ملک به مستاجر یک سال یا بیشتر صبر کنید.
مزیت دیگری که وجود دارد این است که اگر قصد سرمایه‌گذاری بزرگ‌تری دارید، می‌توانید با خرید چندین ملک از یک سازنده، از تخفیف بیشتری برخوردار شوید و علاوه بر آن، مدیریت چندین ملک در یک مکان نیز آسان‌تر و ارزان‌تر خواهد بود.
درصورتی که با هدف کسب سود قصد فروش این ملک را داشته باشید، سرمایه‌گذاری زودهنگام در یک پروژه می‌تواند سود بیشتری را هنگام اتمام ساخت آن برای شما به ارمغان بیاورد. حتی ممکن است بتوانید پیش از اتمام ساخت نیز آن را با قیمت بالاتری نسبت به قیمت خرید، به فروش برسانید، چرا که ارزش آن ملک با پیشرفت پروژه‌ی ساخت بالاتر رفته است.
یک مزیت دیگر خرید ملک پیش‌فروش این است که می‌توانید جزییات داخلی خانه و دکوراسیون آن را طبق نظر خودتان بسازید. حتی اگر قصد اجاره دادن آن خانه را داشته باشید نیز این برای شما مزیت محسوب می‌شود چون می‌توانید آن واحد مسکونی را طوری بسازید تا مستاجرهای بیشتری جذب آن شوند و جزییاتی در آن به کار ببرید که ماندگارتر باشند و بیشتر تمیز بمانند. برای مثال می‌توانید به جای موکت از پارکت یا سنگ استفاده کنید یا در آشپزخانه از سطوحی استفاده کنید که دیرتر فرسوده می‌شود. پرداختن به این جزییات هزینه‌ی تعمیرات احتمالی آینده را کاهش خواهد داد.
بیشتر بخوانید: راهنمای خرید خانه در دبی در سال 2022
بیشتر بخوانید: اجاره خانه در دبی
ریسک‌های اصلی پیش خرید خانه در دبی
شما هرگز نمی‌توانید مطمئن باشید که بازار به نفع شما پیش خواهد رفت. اگر برنامه‌تان این است که ملکی که پیش‌خرید کرده‌اید را قبل یا بعد اتمام ساخت به فروش برسانید، ممکن است نتوانید پیشنهاد مدنظرتان را برای فروش آن ملک دریافت کنید یا ممکن است کلا نتوانید آن را بفروشید، بنابراین لازم است یک برنامه پشتیبان برای روز مبادا داشته باشید.
آیا توانایی مالی پرداخت اقساط آن را دارید؟ آیا حاضر هستید اگر شده برای مدت کوتاهی ملک را به اجاره بگذارید؟ بد نیست که درصورتی که اوضاع مطابق برنامه پیش نرفت، برای آن آماده باشید.
ریسک دیگری که باید آن را در نظر داشته باشید، این است که ممکن است اتمام پروژه بیش از حد انتظار طول بکشد؛ اتفاقی که با توجه به پیچیدگی مراحل ساخت کاملا رایج است. اگر خانه‌ای پیش‌خرید کرده باشید و قصد داشته باشید در زمان مشخصی به آن خانه نقل مکان کنید، هرگونه تاخیر ممکن است مشکلات زیادی را به وجود بیاورد.
برای مثال، ممکن است مجبور باشید در زمان مقرر خانه‌ی قبلی خود را برای مالک یا مستاجر جدید تخلیه کنید. همچنین ممکن است مهلت پیشنهاد وام مسکن شما قبل از تاریخ اتمام ساخت باشد و مجبور باشید از صفر برای دریافت وام مسکن اقدام کنید.
اگر هم ملک را برای اجاره گذاشته‌اید و مستاجرین شما منتظر جابه‌جایی به ملک جدید هستند، هرگونه تاخیر در اتمام ساخت ملک می‌تواند دردسرساز شود.
با این حال باید توجه کرد که تاخیرهای بزرگ در پروژه‌های ساخت معمولا در مراحل اولیه رخ می‌دهند و در سه ماه باقی‌مانده به مهلت تحویل پروژه، کار ساخت ساده‌تر بوده و احتمال تحویل به‌موقع بیشتر است.
بیشتر بخوانید: نکات خرید ملک در دبی و آشنایی با مشاورین املاک رسمی فارسی زبان در دبی
راهکارهای کاهش ریسک پیش خرید ملک در امارات
ریسک تاخیر در تحویل یا لغو ساخت پروژه در سراسر جهان وجود دارد، اما احتمال آن در امارات به‌دلیل قوانین ویژه‌ی آژانس مقررات املاک (RERA) و سازمان املاک دبی (DLD) بسیار کمتر است. همچنین در امارات از حساب‌های امانی استفاده می‌شود که به عنوان واسطه بین طرفین قرارداد عمل کرده و ضامن اعتماد بین آن‌ها خواهد بود.
همچنین در امارات بر ثبات مالی شرکت‌های سازنده املاک نظارت می‌شود و برای تضمین اتمام پروژه، این شرکت‌ها ملزم به ارائه ضمانت بانکی به اندازه ۲۰ درصد هزینه پروژه هستند.
سوال: آیا ممکن است بعد از پرداخت مبلغ پیش‌پرداخت، از دریافت وام مسکن محروم شوم؟
فاصله‌ی زمانی بین پرداخت پیش‌پرداخت مسکن و پرداخت کامل مبلغ پیش‌خرید ممکن است تا دو سال طول بکشد و بازار در این فاصله دچار تغییرات زیادی شود.
حتی اگر مبلغ وام دریافتی از سوی وام‌دهنده‌ی شما اعلام شده باشد، تضمینی وجود ندارد که در زمان تحویل پروژه نیز بتوانید به همان میزان وام دریافت کنید. از سوی دیگر هنگامی که مبلغ پیش‌پرداخت خرید ملک را پرداخته باشید، مجبور به پرداخت کامل اقساط نیز خواهید بود.
برای پیش‌گیری از این مشکل، با وام‌دهنده صحبت کرده و از او راهنمایی بخواهید، و مراقب باشید که پیشنهاد اولیه‌تان طوری نباشد که بیش از حد توان به شما فشار مالی بیاورد.
در طول مدت بین زمان پرداخت مبلغ اولیه برای پیش‌خرید و زمان تحویل ملک، حواستان باشد که شرایطتان دچار تغییر نشود، برای مثال سراغ ماشین جدید با کرایه یا اقساط گران‌تر نروید.
سوال: اگر ملک به موقع تحویل داده نشود، آیا می‌توان خسارت گرفت؟
در امارات می‌توانید برای تاخیر در تحویل ملک درخواست خسارت کنید. تاخیر در تحویل ملک نقض قرارداد از سوی سازنده و شرکت املاک محسوب می‌شود. شرط انجام این کار این است که از مهلت مقرر در قرارداد برای تحویل ملک گذشته باشد و ملک هنوز تحویل داده نشده باشد.
در این صورت می‌توانید نزد سازمان رفع اختلاف مربوطه شکایت کنید تا یا سازنده بلافاصله ملک آماده را به شما تحویل بدهد، یا وجه التزام، خسارت مالی و سود مربوطه را به شما پرداخت کند.
برای انجام این کار باید یک پرونده برای فسخ قرارداد ایجاد کرده و تمام مبالغ پرداختی خود به علاوه‌ی سود قانونی آن مبالغ را پس بگیرید. تخمین‌ها در دبی نشان می‌دهد که مجموع این مبالغ اضافی حداکثر برابر با ۱۲ درصد محاسبه خواهد شد.
اگر پروژه پیش از تحویل طبق دستور آژانس مقررات املاک (RERA) لغو شود، سازنده باید طبق قوانین حساب امانی، تمام مبلغ پرداختی را به خریدار پس بدهد.
سوال: اگر بعد از پیش خرید ملک در دبی، قادر به تسویه حساب نباشم چه می‌شود؟
- اگر خریدار نتواند پیش‌خرید ملک را تسویه حساب کند، سازنده می‌تواند قرارداد فروش را نادیده گرفته، ۴۰ درصد ارزش قرارداد را نزد خود حفظ کرده و باقی را ظرف یک سال پس از لغو قرارداد، یا ظرف ۶۰ روز درصورت بازفروش ملک قبل از یک سال، به خریدار بازگرداند.
- اگر پروژه ۸۰ درصد تکمیل شده باشد، سازنده می‌تواند تمام مبلغ پرداختی یا ۴۰ درصد از ارزش کل قرارداد را حفظ کرده و قرارداد را لغو کند. اگر پروژه ۶۰ درصد تکمیل شده باشد، سازنده می‌تواند با حفظ ۴۰ درصد از قیمت فروش، قرارداد را لغو کند.
- اگر ساخت پروژه بیش از ۸۰ درصد به اتمام رسیده باشد، خریدار یا باید باقی مبلغ ذکرشده در قرارداد را پرداخت کند، یا ملک را از طریق RERA به مزایده بگذارد تا بتواند باقی مبلغ را تسویه کند. همچنین خریدار باید تمام هزینههای جانبی فروش دوباره ملک را بپردازد.
- اگر ساخت پروژه آغاز شده باشد اما هنوز به ۶۰ درصد نرسیده باشد، سازنده می‌تواند ۲۵ درصد از کل مبلغ فروش را حفظ کرده و قرارداد را لغو کند.
- همچنین اگر پروژه به دلایلی، خارج از اختیار سازنده یا قصور او، پیش نرفته باشد، سازنده می‌تواند تا ۳۰ درصد از ارزش کل قرارداد را نزد خود حفظ کرده و باقی مبلغ را ظرف ۶۰ روز پس از بازفروش ملک بازگرداند.
- بنابراین درصورتی که سرمایه‌گذار نتواند به تعهدات خود عمل کند، قرارداد طبق قانون باطل و بلااثر خواهد شد.
جمع‌بندی
سرمایه‌گذاران و خریداران مسکن با پیش خرید خانه در دبی و سرمایه‌گذاری در پروژه‌های آف پلن در امارات می‌توانند با پرداخت هزینه‌ی کمتر، ملک مدنظر خود را قبل از اتمام ساخت خریداری کنند. گاهی اوقات، پیش‌خرید می‌تواند تنها گزینه‌ی موجود برای خرید ملک در یک موقعیت خاص یا با ویژگی‌های خاصی باشد که پس از اتمام ساخت قابل تغییر نیست.
سرمایه‌گذاران و معامله‌گران املاک برای دریافت سود‌های قابل‌توجه، املاک پیش‌فروش خریداری می‌کنند. این سود مالی به این علت است که سازنده‌ها برای خریداران زودهنگام املاک پیش‌فروش، تخفیف‌های ویژه در نظر می‌گیرند.
به‌علاوه، خرید ملک پیش‌فروش می‌تواند فرصتی برای رشد سرمایه در عرض ۱۲ تا ۲۴ ماه باشد.
در مواردی که سطح بالایی از زیرساخت در محله نزدیک وجود دارد (مانند مراکز آموزشی، بیمارستان یا بزرگراه) یا قرار است ساخته شود، پیش خرید ملک در دبی گزینه‌ی جذابی به نظر می‌رسد.
یکی از ریسک‌های خرید ملک پیش از تحویل آن، ایجاد تاخیرهای غیرمنتظره در روند تحویل است. این اتفاق ممکن است برنامه‌های شما را تحت تاثیر قرار دهد، ممکن است مجبور به جابه‌جایی به یک محل موقت شوید یا اگر سرمایه‌گذار هستید، ممکن است سود کمتری از اجاره‌ی خانه‌ها به دست بیاورید.
همچنین اگر بازار املاک دچار ریزش شود، ممکن است با پیش‌خرید ملک در دبی مبلغ بیشتری از ارزش نهایی آن بپردازید. بسیاری از سازنده‌ها تا قبل از اتمام ساخت اجازه‌ی بازدید نمی‌دهند، بنابراین این احتمال وجود دارد که کیفیت یا نقشه مورد پسند شما نباشد. بهتر است قبل از تصمیم‌گیری برای پیش‌خرید خانه در دبی، به تمام این نکات توجه کنید. شما تجربه‌ای در این زمینه دارید؟ با ما به اشتراک بگذارید.
